Alessandra de Abreu Minadakis Barbosa

Servidora pública federal, especialista em Direito Processual Civil e mestranda em Direito Agrário pela Universidade Federal de Goiás.

E-mail: aamb@zaz.com.br

Sumário: Introdução. Parte I - O instituto do usucapião. 1. Conceito. 2. Fundamentos do usucapião. 3. Origem histórica. 4. Requisitos genéricos do usucapião. 4.1. Requisitos; 4.2. Requisitos reais; 4.3. Requisitos formais. 5. Espécies de usucapião. 5.1. Usucapião ordinário; 5.2. Usucapião extraordinário; 5.3. Usucapião especial urbano; 5.4. Usucapião especial rural ou agrário. 6. Notícias do usucapião no Direito Comparado. Parte II - Processo e procedimento. 1. Generalidades sobre a ação de usucapião. 2. Petição inicial. 3. A defesa dos réus. A atuação do Ministério Público. 5. A sentença e o registro respectivo. Conclusão. Bibliografia.

Por disciplinar as relações pessoais e as situações que transcendem a pessoa em particular, muitas vezes o Direito influi no direito alheio. Dentre essas situações de fato juridicamente relevantes temos a posse por pessoa que se utiliza de coisas das quais não têm a propriedade. Para regular estas situações e dar estabilidade e segurança à propriedade, existe o usucapião, que é um dos modos de aquisição da propriedade no nosso ordenamento jurídico.

Assim, permite ao possuidor contínuo adquirir a propriedade após um certo lapso de tempo, cumpridas determinadas exigências legais.

O usucapião não é inovação do ordenamento jurídico brasileiro. Teve sua origem no Direito Romano que, por sua vez, influenciou diversas outras civilizações. Todavia, para o Brasil este instituto tem relevância ainda maior, em face da imensidade territorial que é o nosso país, principalmente no que tange ao usucapião rural. Nos grandes centros urbanos também se presencia o inchaço das metrópoles causado pelo número cada vez maior de pessoas oriundas do meio rural que buscam melhores oportunidades de emprego, gerando um crescimento populacional desordenado. Vivemos a realidade de uma país de grande extensão que sofre com a fome, conseqüência de uma injusta distribuição de riquezas. Este fato atinge a todos nós, independente de classe social, pois as conseqüências da fome e da injustiça são a violência e toda sorte de crimes.

O estudo busca uma explanação despretensiosa e clara, que permita, num primeiro momento, o entendimento do usucapião como instituto jurídico, ou seja, como figura jurídica com disciplina própria, além de seus aspectos sociais e sua realidade prática.

Numa segunda fase, serão tratados os aspectos processuais e procedimentais da ação de usucapião, a instrumentalização do direito material primeiramente estudado, sempre considerando a imensa relevância social do instituto.

Parte I - O instituto do usucapião.

1. Conceito.

Usucapião é um dos modos de aquisição da propriedade e de outros direitos reais, mediante a posse continuada durante um certo lapso de tempo, com os requisitos previstos na lei.

Erroneamente é também chamado "prescrição aquisitiva". Digo erroneamente pois, apesar de possuir pontos de semelhança com o instituto da prescrição, possui também muitas divergências. Os dois são manifestações da influência do tempo nas relações jurídicas, objetivam dar firmeza a estas relações, e interrompem ou suspendem seu curso pelas mesmas causas. Porém, a prescrição é modo de extinguir pretensões, enquanto o usucapião é um dos modos de aquisição da propriedade e de outros direitos reais, sendo que a extinção do direito do antigo titular é mera conseqüência. A prescrição opera-se baseada na inércia do sujeito durante certo lapso de tempo, o usucapião supõe a posse continuada. A prescrição tem grande campo de aplicação e extingue pretensões reais e pessoais, o usucapião restringe-se aos direitos reais, dos quais é modo de aquisição (não se adquire direitos pessoais por usucapião). A prescrição é negativa, pois nasce da inércia e tem por efeito dissolver a obrigação paralisando o direito respectivo, e não gerando direitos; o usucapião é positivo, pois predomina a força geradora da aquisição.

Pelos motivos expostos, não se devem englobar os dois institutos. Sobre esse assunto, ensina Orlando Gomes:

Regular a usucapião no capítulo da prescrição como uma de suas formas é desconhecer sua própria natureza. A confusão é ainda mais grave se considerada do ponto de vista da sistematização das matérias do Código Civil. Admitindo-se uma parte geral em que se condensem as normas aplicáveis a todo o território do Direito Civil, a prescrição pode aí estar incluída, mas, de modo algum, a usucapião, que é instituto exclusivo do Direito das Coisas. A disciplina da prescrição cabe a rigor no Direito das Obrigações, porque é um dos modos de extinção destas, conquanto também atue sobre as pretensões reais. A usucapião há de ser regulada imperiosamente entre as regras atinentes aos direitos reais, porque a sua função é unicamente possibilitar sua aquisição.

Não há que se falar, por conseguinte, em prescrição aquisitiva.

A classificação do usucapião como modo de aquisição da propriedade, hoje incontroversa, já foi contestada. Sustentou-se que era um simples meio de prova, e que era modo legítimo de aquisição apenas por presunção legal. Hoje esta questão foi dirimida, todavia ainda restam controvérsias sobre tratar-se de modo originário ou derivado de aquisição.

Quem considera o usucapião modo derivado o faz sob o fundamento de que não se fez nascer um direito novo substituindo os direitos que o antigo titular havia constituído sobre o bem antes de ser usucapido. Há, inclusive, quem só admite como aquisição originária a ocupação.

Outros o enquadram numa classe intermediária entre aquisições originárias e derivadas, como pregava De Ruggiero, justificando-se pelo fato de que o usucapião não apaga os ônus que podem recair sobre a coisa usucapida.

A grande maioria, entretanto, considera o usucapião modo originário de aquisição da propriedade. Isto porque a relação jurídica formada em favor do usucapiente não deriva de nenhuma relação com o antecessor, pois aquele torna-se proprietário não por alienação do proprietário precedente, mas em razão da posse exercida. Não há qualquer vínculo entre o antigo titular e o possuidor que o adquire. Uma propriedade desaparece e outra surge, por isso não significa que a propriedade se transmite. Falta a circunstância da transmissão voluntária, que tem presença obrigatória na aquisição derivada. Não é o antigo proprietário que transmite a coisa objeto do usucapião, mas a autoridade judiciária que reconhece e declara por sentença a aquisição por usucapião. Por isso podemos dizer que o usucapião é um direito novo, autônomo e independente de qualquer ato negocial provindo de um possível proprietário.

2. Fundamentos do usucapião.

São duas as correntes que procuram justificar a existência do usucapião: a subjetiva e a objetiva.

As teorias subjetivas procuram fundamentar o usucapião na presunção de que há o ânimo da renúncia ao direito por parte do proprietário que não o exerce. Acredita que se o dono de alguma coisa não a usa por um certo lapso de tempo, é porque a abandonou ou deseja abandoná-la. Isso não ocorre na verdade, pois significaria desconhecer a própria natureza humana.

As teorias objetivas fundamentam o usucapião no seu sentido social e axiológico. É conveniente à sociedade dar segurança e estabilidade à propriedade, consolidando as aquisições e facilitando a prova do domínio. "Premia-se aquele que se utiliza utilmente do bem, em detrimento daquele que deixa escoar o tempo, sem dele se utilizar ou não se insurgindo que outro o faça, como se dono fosse."

O usucapião dá juridicidade a uma situação de fato: a posse, fato objetivo, e o tempo, força que opera a transformação do fato em direito. Tem por fim acabar com as incertezas da propriedade, garantir sua estabilidade e segurança, considerando sua utilidade social. Dado a esse caráter social, não fere os princípios da justiça e da eqüidade.

3. Origem histórica.

O usucapião encontra suas origens no Direito romano, tendo sempre o tempo como fator primordial na aquisição do domínio. A Lei das XII Tábuas já preconizava sua existência na determinação dos prazos para tal aquisição: 2 anos para os imóveis e 1 ano para os móveis e as mulheres (o usucapião também foi uma das formas de matrimônio na antiga Roma). Com o passar do tempo, esse prazo dilatou-se passando de 10 anos para bens imóveis entre presentes e 20 entre ausentes.

Posteriormente, várias leis restringiram o campo de aplicação do usucapião (capere = "tomar" e usu = "pelo uso") no Direito romano, valendo citar:

- Lei Atínia - proibia o usucapião de coisas furtadas.

- Lei Júlia e Pláucia - impediam-no para coisas obtidas pela violência.

- Lei Scribônia - vedava o usucapião de servidões prediais.

A princípio, o usucapião era um direito exclusivo dos quiretes (cidadãos romanos eleitores, residentes em Roma), não podendo assim ser invocado por peregrinos. Com o tempo, no entanto, Roma veio a adquirir vastos territórios fora da Itália, povoados por peregrinos. Com esse advento, veio a necessidade de proteção de suas posses por parte destes peregrinos, surgindo assim um edito reconhecendo tal direito apoiado em justo título e boa-fé.

Essa era a época em que a actio precedia ao jus, pois esse peregrinos deveriam ter um mandado de reivindicação para pedir ao magistrado que ele verificasse se o réu se encontrava nas condições mencionadas. Nessa época ainda não era meio aquisitivo.

Com Justiniano fundiram-se as regras da longe temporis praescriptio (o proprietário deveria ter longa posse, não podendo retomá-la sem essa alegação) com as regras do usucapião, sendo estas predominantes sobre aquelas, sem, no entanto, desconsiderá-las.

O Imperador Teodósio introduziu uma nova instituição de caráter extintivo praescriptio longissimi temporis: a extensibilidade da prescrição como meio extintivo das ações.

Partindo do mesmo elemento, a ação prolongada do tempo, surgiram em Roma duas instituições jurídicas:

- uma de caráter geral, destinada a extinguir todas as ações;

- a outra, modo de aquisição, representada pelo antigo usucapião.

Essa visão monista foi também adotada pelo Código Civil francês, que regulava a prescrição e o usucapião de uma forma unitária.

Clóvis Bevilácqua entendeu os dois institutos sob a visão dualista, considerando a prescrição uma energia extintiva, enquanto o usucapião era uma energia criadora.

Prevalece, porém, uma visão formada pela fusão entre as duas teorias, uma vez que o usucapião é, ao mesmo tempo, força criadora e extintiva.

4. Requisitos Genéricos do Usucapião.

Usarei a palavra requisitos, que significa condição necessária para a obtenção de certo objetivo, ou para o preenchimento de certo fim. Verdade é que alguns doutrinadores se valem do vocábulo "pressupostos", mas em análise gramatical entendo que "requisitos" melhor se adequa às finalidades do tema. Genéricos, pelo fato de que estudaremos, mais adiante, os requisitos específicos para cada espécie de usucapião.

Partindo do macro para o micro, do todo para o sistemático, vemos que o complicado instituto tem como requisitos principais: 01) res habilis, ou coisa hábil, demonstrando a necessidade de ser coisa passível de ser usucapida por lei, excluindo-se, por exemplo, aquelas que estejam fora do comércio e que sejam bens públicos; 02) títulos, ou justo título, documento capaz de transferir-lhe o domínio, se proviesse do verdadeiro dono; 03) fides ou boa-fé, ignorando o vício ou obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa ou do direito; 04) possessio, ou posse, que se traduz no "modo de adquirir o domínio pela posse, ou seja, pela atribuição de juridicidade a uma simples relação de fato"; 05) tempus, ou tempo, período temporal legal para cada caso, como veremos; 06) sentença judicial, ou decisão judicial sobre a posse, transformando expectativa de direito em aquisição proclamada.

Alguns doutrinadores, como é o caso de Orlando Gomes e Maria Helena Diniz, dividem os requisitos em pessoais, reais e formais.

4.1) Requisitos Pessoais:

São as qualidades necessárias atribuídas às pessoas da relação possessória: o possuidor e o proprietário. Um exemplo é a capacidade, que é adjetivo cobrado do possuidor, mas não o é em relação ao que sofre os efeitos do usucapião. Tais requisitos obstam, por exemplo, de se alegar o usucapião, dentre outros casos:

- entre cônjuges, na constância do matrimônio;

- entre ascendentes e descendentes, durante o pátrio poder;

- entre tutelados e seus tutores, ou curadores, durante a tutela ou curatela;

- contra os que se acharem servindo na Armada e no Exército nacionais, em tempo de guerra.

Nota-se, na maioria dos casos, além da condição pessoal, um fator circunstancial que, se ultrapassado, mesmo sem perder as qualidades pessoais, pode ser parte na relação possessória. Arrisco em levantar a relevância deste, pelo fato de que não se pode alegar usucapião entre cônjuges (condição pessoal), na constância do matrimônio (fator circunstancial). Significa, então, que ultrapassada a condição de casados, v.g: após divorciados, poderá haver usucapião?

Existem proprietários que não podem ter seus bens usucapidos, como as pessoas jurídicas de Direito Público, pois não corre prescrição em desfavor de bens públicos. Sem mais controvérsias, fundamenta-se a afirmativa no art. 2º do Decreto nº 22.785, de 31 de maio de 1933, reiterado no campo imobiliário pelo art. 200 do Decreto-Lei nº 9.700, de 5 de setembro de 1946.

4.2) Requisitos Reais:

São aqueles pertinentes às coisas e direitos usucapíveis, pois nem todas as coisas podem ser adquiridas por usucapião, verbis: gratia:

- As coisas que estão fora do comércio (ar, luz solar etc);

- os bens públicos, inalienáveis;

- os bens que, apesar de não estarem fora do comércio, dele estão excluídos. É o caso de área incerta, excedente de divisão dos condôminos, face aos demais comunheiros.

Outrora a doutrina sustentava que somente as coisas corpóreas e tangíveis são suscetíveis de serem usucapidas. Astolpho Rezende afirma que além de corpórea e tangível, a coisa deve ser determinada e individualizada. Apesar disto, os julgados, cada vez mais, se direcionam a um entendimento comum, admitindo o usucapião de coisas incorpóreas e intangíveis, v.g: o direito de uso de linha telefônica.

São também insuscetíveis de se usucapir as coisas legalmente consideradas inalienáveis (bem de família - art. 72, CC; imóveis dotais - Art. 293 e 298, CC, bens de menores sob o pátrio poder ou tutelar - Art. 386, 427, VI e 429, CC; bens dos sujeitos à curatela - Arts. 446, 453, 463 do CC). Imóveis gravados com a cláusula de inalienabilidade, por se tratar de cláusula de eficácia real pelo registro com efeito erga onmes, tampouco podem ser usucapidos .

Em se tratando de direitos, só poderão ser adquiridos por usucapião aqueles que forem direitos reais e que recaírem sobre bens prescritíveis. Assim também ensinam os doutrinadores no Direito espanhol:

4.3) Requisitos Formais:

São os elementos necessários e comuns do instituto, como a posse, o lapso temporal e a sentença judicial.

O usucapiente deve provar os atos possessórios e sua prática, sem desleixo, abandono ou descaso no trato com a coisa possuída, e que sempre se manteve com eficácia na posse do bem. É o que significa posse contínua ou ininterrupta.

Deve-se provar, ainda, que a posse foi exercida sem interrupção por meios hábeis, do proprietário ou legítimo interessado, não bastando, então, que tenha sido contínua e ininterrupta. Isto significa que, além de contínua, a posse deve ser mansa e pacífica.

A oportunidade nos direciona a abordar sobre posse ad interdicta e posse ad usucapionem, onde vemos que a primeira é passível de ser defendida pelos interditos ou ações possessórias, impossível, porém, de gerar a aquisição da coisa por usucapião; já a segunda, a posse ad usucapionem, é capaz de gerar a aquisição da propriedade pelo decurso de tempo, além de oportunizar a defesa ao usucapiente contra terceiros e até mesmo contra o próprio dono, sendo que neste último caso, interrompe o curso da posse.

Para que se tenha uma posse ad usucapionem (requisito formal), é necessário que a exerça com animus domini, ou seja, com vontade de possuir como se fosse dono, ainda que de má-fé, não bastando a posse ad interdicta. Não se confunde, porém, animus domini com opinio domini, que é a crença de que se é senhor da coisa ou do direito. A relevância deste elemento psíquico se extrema por possibilitar o animus rem sibi habendi, excluindo o contato físico com a coisa, que não se faça acompanhar dele, como é o caso do detentor, pois lhe falta o animus domini. Assim temos o locatário, o usufrutuário e o credor pignoratício, que possuem o corpus, mas sob os efeitos de um contrato que os obriga na restituição da coisa a certo tempo. Por fim, a posse deverá ser justa, isto quer dizer sem os vícios da violência, clandestinidade ou precariedade, nos termos do artigo 489 do Código Civil.

Quanto ao lapso temporal, o Código Civil pátrio, antes da Lei nº 2.437/55, estabelecia o prazo de 30 anos para a aquisição da propriedade imóvel, por usucapião extraordinário. Quanto aos bens móveis, o prazo era de 10 anos. Após referida lei, os prazos passaram a ser os constantes nos arts. 550 e 619 do CC, ou seja, vinte anos para imóveis e cinco para bens móveis.

Em relação ao usucapião ordinário, foi alterado o artigo 551 que estipulava prazo de 10 anos entre presentes e 20 anos entre ausentes. Atualmente o prazo entre ausentes é de 15 anos e de 3 anos para usucapião de coisas móveis através do ordinário.

O usucapiente deverá fazer a prova dos diferentes espaços de tempo da posse ad usucapionem, podendo somar ao seu tempo de posse de seu antecessor.

Caso o possuidor não prove o tempo necessário para o usucapião cuja declaração se pretenda, terá o seu pedido julgado improcedente, em decisão de mérito.

5. Espécies de Usucapião.

Antes do advento da Lei nº 2.437/55, o nosso Código Civil já disciplinava dois tipos de usucapião: o ordinário e o extraordinário. Com relação ao primeiro, exigia-se um lapso de tempo de 30 anos, e quanto ao segundo, adquiria-se o imóvel pela posse, a título de dono, por 10 anos entre presentes, ou 20 entre ausentes, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé. Foram alterados os artigos 550 e 551 do CC, recebendo os institutos retro-mencionados o tratamento que hoje lhes é dispensado.

Prevê, ainda, o nosso ordenamento jurídico, outras duas modalidades de usucapião: o especial urbano e o especial rural.

O delineamento do instituto do atual usucapião constitucional rural surgiu com a Constituição de 1934, artigo 125. A Constituição de 1937 manteve o dispositivo que, na Constituição de 1946, veio a sofrer uma pequena alteração. A Constituição de 1967 não repetiu o dispositivo, mas trouxe uma nova programática a ser complementada por lei federal (art. 171). Antes, porém, o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504, de 30.11.64), em seu art. 98, há havia instituído o usucapião rústico ou pro-labore. A Lei nº 6.969/81 o substituiu pelo usucapião especial, estendendo as suas vantagens sociais.

Por fim, a Constituição de 1988 disciplinou o usucapião especial urbano e rural, modalidades estas cujos fundamentos se assentam na função social da propriedade urbana e garantia do bem-estar dos citadinos, e na função social da propriedade rural, a ser cumprida nos termos do que dispõe o art. 186 da C.F.

A partir da atual Carta Magna, e por força dela, ficaram revogadas as disposições com ela colidente, dispostas no Estatuto da Terra, bem como as disposições de direito material da Lei 6.969/81.

Sendo assim, passamos a tratar de forma discriminada as quatro espécies de usucapião previstas no nosso ordenamento jurídico:

5.1) Usucapião ordinário.

O art. 551 do Código Civil brasileiro disciplina o usucapião ordinário, apresentando além dos requisitos essenciais abordados anteriormente (a posse e o lapso de tempo), mais dois requisitos suplementares. In casu, o usucapiente deve provar a existência desses outros elementos: justo título e boa-fé.

Portanto, "adquire o domínio do imóvel aquele que, por 10 (dez) anos entre presentes, ou 15 (quinze) entre ausentes, o possuir como seu, contínua e incontestavelmente, com justo título e boa-fé".

Os pressupostos do usucapião ordinário são:

a) Posse: A posse ad usucapionem deverá ser contínua e incontestada, exercida com animus domini durante o lapso prescricional estabelecido em lei. Será mansa e pacífica, ou seja, não pode o fato da posse ser clandestino, violento ou precário. Para o período exigido é necessário não ter a posse sofrido impugnação. Desse modo, a natureza da posse ad usucapionem exclui mera detenção. Ressalta-se que, uma vez perdida a posse (por qualquer motivo), o usucapiente não poderá mais reconhecê-la judicialmente por uma espécie de retroatividade, ainda que no passado tenha possuído por tempo suficiente para usucapir. Sendo assim, quando perdida a posse, o tempo anteriormente vencido é completamente inutilizado se o usucapiente não logrou recuperá-la.

b) Decurso de prazo: O artigo 551 do CC exige lapso de tempo de dez anos entre presentes e quinze anos entre ausentes. De acordo com o parágrafo único desse dispositivo, são presentes as pessoas residentes no mesmo município e ausentes são aquelas pessoas residentes em municípios diversos. Os residentes a que se refere o dispositivo invocado são aqueles que eventualmente tenham interesse em impugnar o usucapião. Ex.: a pessoa em cujo nome está registrado o imóvel, um confinante, outro possuidor etc (a eles é destinada esta norma). Caso o interessado tenha residido uma parte do tempo no mesmo município e parte do tempo em outro, conta-se em dobro o tempo de residência em outro município, isto é, relativo à ausência. Cumpre acrescentar que, em consonância com o art. 552 do CC "o possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a do seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas e pacíficas". Tal dispositivo deve ser entendido em concomitância com o art. 496, e da combinação de ambos dá-se a accessio possessiones.

c) Justo Título: Durante muito tempo o conceito de justo título permaneceu atrelado ao de boa-fé, como se fossem elementos de um mesmo requisito, o que é inconcebível, já que tratam de realidades jurídicas absolutamente autônomas. A exigibilidade do justo título e da boa-fé, como requisitos essenciais para o usucapião ordinário, remonta às origens do instituto (Direito Romano Clássico). Trata-se do fato gerador da posse. Não é necessário que seja um documento. Se o título apresentado é hábil para o usucapião, é questão a ser decidida no processo. Em regra, é justo título todo ato ou negócio jurídico que em tese possa transferir a propriedade, mas que não produziu efeito por estar contaminado por algum vício (nulidade relativa). Se o ato é nulo de pleno direito (nulidade absoluta), a aquisição só se verifica, em princípio, mediante usucapião extraordinário, porque o fim do usucapião ordinário é sanar o defeito. Portanto, é a denominação dada, especialmente, a todo título translativo da propriedade, cujo adquirente, titular respectivo, ignora os vícios e defeitos que possam afetar a aquisição. O decurso do tempo, dez anos entre presentes e quinze entre ausentes, tem a virtude de escoimá-lo de seu defeito desde que concorram os demais requisitos do usucapião. Grande parte dos doutrinadores coloca a transcrição no Registro Imobiliário competente como outro requisito para que o título seja havido como justo. Alegam que sem essa formalidade inexiste aquisição do domínio e que título não registrado não preenche o condão primacial para que seja havido como justo.

d) Boa-fé: Este talvez seja o requisito mais importante do usucapião ordinário, pois valoriza e moralmente dignifica o usucapiente. Aquele que ignora o vício ou obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa é possuidor de boa-fé. E dessa ignorância resulta a convicção de que a possui legitimamente. A boa-fé procede de erro do próprio possuidor que supõe ser proprietário. Tal erro deve ser cometido ao adquirir a coisa. Mas o que importa, realmente, é a ignorância de se estar lesando direito alheio. E a boa-fé deve perdurar durante todo o tempo necessário para a aquisição por usucapião, não bastando estar o possuidor de boa-fé no momento da aquisição. A ciência do vício, que impede a aquisição do domínio por parte do usucapiente, descaracteriza a boa-fé necessária para o usucapião ordinário. Entretanto, a superveniência de má-fé após consumado o lapso aquisitivo não obsta a aquisição do domínio. A matéria é de prova. Ficando demonstrado que o possuidor tinha ciência do vício no título do alienante, ou da lesão ao direito do real proprietário, durante o curso do lapso temporal exigido para a consumação do usucapião, a posse será de má-fé e, independentemente da existência do justo título, não se configurará o usucapião ordinário, só adquirindo o possuidor o domínio se tiver posse ad usucapionem, durante o tempo exigido para o usucapião extraordinário, onde tanto a boa-fé quanto o justo título são dispensados.

5.2) Usucapião extraordinário.

O que diferencia a posse no usucapião ordinário da posse no usucapião extraordinário é a exigência, para aquele, do justo título e da boa-fé do possuidor. Para o usucapião extraordinário dispensam-se esses dois elementos, compensando-se essa tolerância com a imposição de um lapso de tempo maior.

Esta modalidade está regulada no artigo 550 do Código Civil, nos seguintes termos: "Aquele que, por vinte anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de título e boa-fé, que, em tal caso, se presumem; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual lhe servirá de título para a transcrição no Registro de Imóveis". Em face desse dispositivo, os seus requisitos são:

a) Posse: A posse ad usucapionem deve ser exercida com animus domini durante o prazo legal, ininterruptamente e sem sofrer oposição ou contestação de quem quer que seja. Basta que alguém possua, como seu, um bem, durante um certo lapso de tempo, para que lhe adquira a propriedade.

b) Decurso de Prazo: A posse deve ter atravessado o espaço de tempo de vinte anos de modo contínuo, não interrompido e sem impugnação. Deve-se esclarecer que existem duas situações bem definidas: a atividade singular do possuidor e a passividade geral de terceiros, diante daquela atuação individual. Se estas duas atitudes perduram contínua e pacificamente por vinte anos ininterruptos para bens imóveis e cinco anos para os bens móveis, consuma-se o usucapião extraordinário.

c) Sentença: O usucapiente requererá ao juiz que declare situação jurídica preexistente, sendo necessária apenas para certificar a existência do direito do possuidor que se tornou proprietário. É apenas decreto judicial que reconhece direito preestabelecido. Não é a decisão judicial que lhe confere o domino. Resulta este da posse sem oposição e do decurso do tempo, isto é, da convergência dos elementos que conduzem ao usucapião. A sentença serve de título para a transcrição no registro competente, que também é mero requisito regularizador da situação jurídica do imóvel. Com o registro da sentença, terá o titular a situação do imóvel pacificada com relação a terceiros, obtendo o efeito erga omnes, permitindo por exemplo a sua alienação ou hipoteca.

Ressalta-se que a presunção a que se refere o art. 550 do CC, quanto ao justo título e à boa-fé, não é a presunção no sentido técnico-jurídico, prevista nos arts. 136, V, do CC, e 334, IV do CPC. Para o usucapião extraordinário, foram dispensados esses requisitos, preferindo a lei aludir à presunção, apenas por razões de ordem histórica, que acabam por se traduzir na circunstância de ser imoral, por assim dizer, admitir-se que alguém se torne proprietário de um bem, apesar de estar em flagrante e manifesta má-fé. In casu, o que se poderia dizer é que se trata, em verdade, de uma situação em que se poderia prescindir da última parte do dispositivo ora comentado: "que em tal caso se presume".

5.3) Usucapião Especial Urbano.

O artigo 183 da Constituição em vigor disciplina esta modalidade de usucapião, assemelhando-se muito ao usucapião extraordinário, porém diferindo-se quanto ao lapso temporal reduzido a 5 anos, apresentando os seguintes requisitos:

a) Animus domini - o usucapião deve possuir o bem como se seu fosse, isto é, com intenção de dono.

b) Posse - deve ser ininterrupta e incontestada pelo período estabelecido em lei (5 anos). Ressalta-se que pequenas interrupções causadas por esbulho temporário não obstacularizam o usucapião, desde que se aplique "logo" o desforço imediato ou se obtenha a reintegração da posse judicialmente. Meras impugnações à posse do usucapiente sem nenhuma procedência ou seriedade, como também o ajuizamento de demandas que terminem sem o reconhecimento do direito alegado por quem as ajuizou, não têm o condão de impossibilitar o usucapião. A posse ad usucapionem só será interrompida se a ação for julgada procedente, quer dizer, "a oposição deve ser séria, tempestiva e exercida na área judicializada. A caracterização da oposição nestes limites é obra da jurisprudência e obediência à teoria dos direitos reais". A posse também deve ser justa, isto é, não pode estar contaminada dos vícios da violência, clandestinidade e precariedade. Entretanto, cessados esses vícios, a posse convalescerá para o efeito de usucapião.

c) Pessoal - o usucapiente deverá utilizar o imóvel (área urbana) para sua moradia ou de sua família (a moradia é permanente e não esporádica ou de veraneio). O imóvel não poderá se destinar a fins comerciais, industriais ou de prestação de serviços, caso contrário servirá ao usucapião ordinário ou extraordinário, desde que atendidos os seus requisitos. A sucessio possessionis (art. 496 CC) será aplicada parcialmente, pois pelo requisito da personalidade não se admite o sucessor singular, mas apenas o sucessor universal, já que a posse deve ser pessoal desde o início.

d) Prazo - o decurso de tempo exigido para usucapir o imóvel urbano é de 5 (cinco) anos.

e) Área urbana de até 250 m² (duzentos e cinqüenta metros quadrados). Computa-se exclusivamente a área do terreno e não a área construída. Tratando-se de unidade condominial, dever-se-á considerar a área total e não apenas a área útil. Não poderá também usucapir área menor ou igual a 250 m² dentro de área maior.

f) O usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

g) Tanto o brasileiro nato, como o naturalizado e o estrangeiro residente no país, podem pleitear a declaração do usucapião especial urbano.

h) A sentença é declaratória, poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo como título para transcrição no registro de imóveis e não será reconhecida ao mesmo possuidor mais de uma vez.

i) Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião, conforme apregoa o parágrafo 3º do art. 183 da CF/88.

Esta modalidade de usucapião possibilitou a legalização de situações geradas por loteamentos clandestinos.

Aliás, o critério a ser seguido para se saber se a área é ou não urbana é o da localização, uma vez que se acha inserido no capítulo relativo à "Política Urbana" da Constituição Federal.

Cumpre lembrar que este dispositivo constitucional consubstancia direito novo, portanto o prazo de cinco anos só começará a ser contado a partir da data em que passou a vigorar a Lei Maior, ou seja, nas posses ad usucapionem que se estabelecerem após aquela data, a partir do dia em que tiverem início.

A jurisprudência assentou entendimento de que o art. 183 da CF de 1988 é norma instituidora de direito novo, que não pode retroagir para prejudicar o titular do domínio, começando a prescrição aquisitiva a correr somente após sua entrada em vigor .

5.4) Usucapião Especial Rural ou Agrário.

A história do instituto do usucapião remonta à antigüidade. As ordenações Filipinas, Afonsinas e Manoelinas acolheram este instituto e o Código Civil Brasileiro de 1916 o manteve nos arts. 550 a 553. Passando por várias "reformas" constitucionais, com o advento da Lei nº 6.969/81 foi recriado o usucapião rural com área de 25 hectares, reduzindo o prazo para 5 anos. A Lei Maior em vigor elevou o seu tamanho para 50 hectares, mantendo o prazo qüinqüenal.

A Constituição Federal o regula em seu artigo 191, estabelecendo seis condições para limitar sua argüição, quais sejam:

a) Não pode o usucapiente ser proprietário de imóvel urbano ou rural, pois o beneficio só se dirige ao não-proprietário, o que não impede a utilização do usucapião pelo possuidor de vários imóveis.

b) A área é exclusivamente rural, cujo critério usado é o da localização, isto é, somente o imóvel constante na zona rural.

c) A área não pode ser superior a 50 hectares e deve ser contínua, afastando-se a soma de áreas.

d) Tornar a área rural produtiva por seu trabalho ou de sua família, beneficiando o possuidor que conseguiu explorar economicamente o bem. Não se estabeleceu o momento em que esta área deve tornar-se produtiva, não havendo, portanto, necessidade de que essa área seja explorada logo no primeiro dia.

e) Fixar residência permanente, vinculando o beneficiado diretamente ao imóvel rural.

f) Impossibilidade de usucapião rural em imóveis públicos, qualquer que sejam eles, inclusive as terras devolutas.

6. Notícias do usucapião no Direito Comparado.

Acrescento a título de enriquecimento didático ou simplesmente curiosidade, a forma como foi adotada o requisito formal tempus em alguns países que contemplam, em sua legislação, o instituto do usucapião.

• Portugal - O Código Civil Português denominou Prescrição Positiva o referido instituto. Exige justo título, boa fé, pacificidade, continuidade e publicidade (art. 517). Cinco anos no caso de registro de mera posse de imóveis e dez anos no caso de registro do título de aquisição, contados da data do registro (art. 526). Se durar dez anos ou mais, além do tempo estabelecido, dá-se prescrição, independente de justo título e boa-fé (527). Quinze anos se faltar o registro da posse ou aquisição.

• Espanha - Para a prescrição ordinária, necessário se faz que seja a posse de boa-fé e justo título, por tempo determinado por lei (art. 1940), a título de dono, pública, pacífica e ininterrupta (1941). Sobre imóveis, o domínio prescreve pela posse durante dez anos entre presentes e vinte anos entre ausentes (1957).

• França - Aquele que adquire, de boa-fé e por justo título, um imóvel, torna-se seu proprietário após dez anos entre presentes e vinte anos entre ausentes (art. 2.265).

• Argentina - O art. 3.999 do Código Civil argentino reproduz o art. 2.265 do Código Francês, com a diferença de se tratar de província ao invés de Corte de apelação para se determinar se presente ou ausente. O projeto de reforma deste código, em seu art. 1.545, não faz distinção entre presentes e ausentes.

• Chile - A prescrição aquisitiva ordinária dos imóveis consuma-se em dez anos entre presentes e vinte anos entre ausentes. São considerados ausentes aqueles que residirem fora do país (art. 2.508).

• Uruguai - Repete o mesmo prazo do Chile (art. 1.204) e a mesma condição para ausentes (1.205).

• Peru - Diferente dos anteriores, no Peru adquirem-se imóveis por prescrição os que o possuírem, como proprietários, de modo contínuo, durante dez anos, com justo título e boa fé, ou durante trinta anos sem estes últimos requisitos (art. 872).

• Suíça - Os direitos daquele que se inscreveu, sem causa legítima, no registro predial, como proprietário de um imóvel, não podem mais ser contestados, quando a posse de boa fé dura dez anos, sem interrupção nem oposição (art. 661).

1. Generalidades sobre a ação de usucapião.

A ação de usucapião prevista nos arts. 941 a 945 do Código de Processo Civil refere-se apenas às modalidades usucapião ordinário e extraordinário, disciplinadas nos arts. 550 e 551 do Código Civil. Todavia, enquanto não se instituir rito específico para o usucapião especial, seu processamento dar-se-á nos moldes do Código de Processo Civil.

Tem natureza declaratória de um direito preexistente, a aquisição do domínio ou de um direito real pelo usucapião. Por esse motivo, o art. 941 do CPC dispõe que a ação compete ao possuidor para que se declare, nos termos da lei, o domínio do imóvel ou da servidão predial. Sujeitam-se, também, ao usucapião, a aquisição de outros direitos reais, como o domínio útil na enfiteuse, o usufruto, o uso e a habitação.

Ao contrário do que pode parecer a redação do art. 941 do CPC, não é apenas o possuidor atual que pode propor a ação de usucapião. Qualquer pessoa que possuiu o imóvel e cumpriu os requisitos dos arts. 550 e 551 do Código Civil, ainda que posteriormente tenha perdido essa posse para terceiros, pode ser autora em ação de usucapião.

Dúvidas surgem sobre se o possuidor atual, deve ser citado na ação. Para alguns juristas, como Nélson Luiz Pinto, defendem que não, pois não é o réu da ação. Outros, como Theotonio Negrão e Tupinambá Miguel Castro do Nascimento, alegam que o possuidor atual deve ser citado, pois é evidente seu interesse na lide.

É pacífico na Corte Maior que o usucapião pode ser argüido em defesa. Todavia, a sentença respectiva não servirá de título para transcrição (registro), fazendo-se necessária a proposição da ação própria. Só a sentença proferida na ação de usucapião tem eficácia erga omnes, declarando a aquisição do domínio ou do direito real.

Não é possível, entretanto, argüir o usucapião em reconvenção. Para que possa haver reconvenção é preciso haver identidade de processo na ação e no pedido reconvencional, e conexidade com a ação principal ou com o fundamento da defesa.

No entanto, é possível a denunciação da lide na ação de usucapião. Não é tão pacífica a possibilidade de se intentar ação de usucapião na pendência de processo possessório.

Nos termos do art. 923 do Código de Processo Civil, "na pendência do processo possessório é defeso, assim ao autor como ao réu, intentar ação de reconhecimento do domínio".

Faz-se necessária a transcrição de aresto publicado na RT 617/176:

Ação possessória. Fundamento da posse no domínio por ambas as partes. Inteligência do art. 923 do CPC. O STF já rechaçou a argüição de inconstitucionalidade do disposto no art. 923 do CPC, seja em sua primitiva redação, seja na que resultou da Lei 6.820/80. Em verdade, a inconstitucionalidade decorreria do elastério que se pretendeu atribuir à mencionada norma - na vigência de qualquer ação possessória estaria vedada a ação reivindicatória. Segundo a redação dada ao art. 923 do CPC, é de ter-se como revogado o art. 505 do CC, o que, porém, não significa se esteja acabando com o direito de propriedade, nem despojando o proprietário de seu direito. Ao máximo, apenas se susta, temporariamente, a tutela jurisdicional exercida por meio de ação que visa ao reconhecimento do domínio. Se o autor, na ação possessória de restituição, funda a inicial em título dominial cuja origem é a mesma daqueles que, como réus, a contestaram, inadmissível o simultâneo curso de ação de usucapião - tipicamente de reconhecimento de domínio - quanto ao mesmo imóvel. Daí, é de trancar-se a ação de usucapião até que se decida a possessória.

Todavia, esse não é o entendimento dominante na doutrina e na jurisprudência, e, notadamente, o que mais coaduna com o interesse social. Dirimiu o conflito o STF ao estabelecer que "será deferida a posse a quem, evidentemente, tiver o domínio, se com base neste for ela disputada" (grifo nosso).

2. Petição inicial.

Os requisitos da petição inicial da ação de usucapião de terras particulares estão elencados no art. 942 do CPC que, com a redação conferida pela Lei 8.951, de 31/12/1994, dispõe: "O autor, expondo na petição inicial o fundamento do pedido e juntando planta do imóvel, requererá a citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos réus em lugar incerto e dos eventuais interessados, observado quanto ao prazo o disposto no inciso IV do art. 232." Além destes, logicamente, submete-se aos indicados no art. 282 do CPC.

O juiz competente é, em regra, o do foro da situação do imóvel usucapiendo. Tratando-se, entretanto, de ação de usucapião de direito real sobre coisa alheia que não o de servidão, poderá usufruir da prerrogativa conferida pelo art. 95 (domicílio do réu).

Nas causas em que União, entidade autárquica ou empresa pública federal forem interessadas na condição de autoras, rés, assistentes ou oponentes, exceto as de falência, as de acidentes de trabalho e as sujeitas à Justiça Eleitoral e à Justiça do Trabalho, a competência é da Justiça Federal (art. 109 do CRFB).

Obedecendo o disposto no art. 282, II, do CPC, a petição inicial deverá indicar "os nomes, prenomes, estado civil, profissão, domicílio e residência do autor e do réu". Autor é aquele que reunir os requisitos dos arts. 550 e 551; e réu aquele cujo nome esteja transcrito o imóvel usucapiendo.

O inciso III do art. 282 determina que a petição inicial deverá indicar "o fato e os fundamentos jurídicos do pedido". Já o art. 942 do CPC refere-se apenas ao "fundamento do pedido".

Os fatos são a causa remota do direito exigido em juízo. Na ação de usucapião são a posse e as circunstâncias que a acompanham, sua origem, caracteres, o tempo que a exerce e o tipo de usucapião que pretende.

Ao contrário do que possa parecer, fundamentos do pedido não é a base legal em que se apoia o autor. É dever do juiz dizer o direito aplicável ao fato (narra mihi factum dabo tibi jus). São, todavia, a causa de pedir, a indicação da natureza do direito pleiteado, ou seja, a causa próxima.

O inciso IV do art. 282 do CPC determina que a petição inicial indicará "o pedido, com suas especificações". Deverá, então, o autor indicar o objeto usucapido, que é o pedido mediato. O pedido imediato é a tutela jurisdicional pretendida que, in casu, é declaratória.

Outro requisito indispensável é o valor da causa (art. 282, V, do CPC), que deve ser o valor de mercado do objeto usucapiendo.

A petição inicial indicará, ainda, "as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados" (art. 282, VI). Esta indicação é meramente genérica.

Elemento crucial é o requerimento da citação do réu (art. 282, VII). São réus certos na ação de usucapião aquele em cujo nome estiver registrado o imóvel em questão, os confinantes do imóvel e o possuidor atual, se este último não for o autor.

A citação deve ser pessoal, o que não impede que seja com hora certa (art. 227), por via postal (art.222), ou, se apesar de certo, o réu estiver em lugar incerto, ignorado ou inacessível, por edital (art. 231). Deverão, ainda, ser citados os réus em lugar incerto e os eventuais interessados (art. 942 do CPC, com a redação dada pela Lei 8.951, de 13/12/1994), que será feita via edital. Estes não carecem de curador especial, pois qualquer eventual interesse será protegido pelo Ministério Público que atuará como custos legis.

A Lei 8.951/94 prescindiu da audiência preliminar de justificação de posse, buscando agilizar o procedimento.

Por tratar-se de ação real imobiliária, é indispensável a citação dos litisconsortes passivos necessários e certos. Quanto à propositura, é essencial, também, o consentimento do cônjuge do autor da demanda.

Os representantes da Fazenda Pública da União, dos Estados e dos Municípios serão intimados via postal, como preceitua o art. 943 do CPC (redação dada pela Lei 8.951/94). Se estas manifestarem interesse na causa, a intimação terá valor de citação, e a entidade pública integrará a lide e, no caso da União, deslocará a competência para a Justiça Federal.

A planta do imóvel é documento indispensável à propositura da ação, além de sua descrição pormenorizada na petição inicial (art. 942). Outros documentos devem ser juntados, nos termos do art. 283. São exemplos a certidão de registro imobiliário da circunscrição do imóvel, certidão vintenária, e o documento consubstanciador do justo título (se ordinário).

Ressalta-se que a petição inicial poderá ser emendada no prazo de 10 (dez) dias, por determinação do juiz (art. 284 do CPC).

3. A defesa dos réus.

Anteriormente às modificações introduzidas pela Lei 8.951, de 13/12/1994, o prazo para contestar a ação de usucapião corria a partir da intimação da decisão que declarasse justificada a posse. Com o advento da referida lei, deve ser aplicado o art. 197 do Código de Processo Civil, que dispõe que "o réu poderá oferecer, no prazo de quinze (15) dias, em petição escrita, dirigida ao juiz da causa, contestação, exceção e reconvenção". O prazo começa a correr nos termos do art. 241 do Estatuto Processul, verbis:

Art. 241. Começa a correr o prazo:

I - quando a citação ou intimação for pelo correio, da data de juntada aos autos do aviso de recebimento;

II - quando a citação ou intimação for por oficial de justiça, da data de juntada aos autos do mandado cumprido;

III - quando houver vários réus, da data de juntada aos autos do último aviso de recebimento ou mandado citatório cumprido;

IV - quando o ato se realizar em cumprimento de carta de ordem, precatória ou rogatória, da data de sua juntada aos autos devidamente cumprida;

V - quando a citação for por edital, finda a dilação assinada pelo juiz.

A contestação não é o único meio de defesa dos réus. Como dito anteriormente, não pode haver reconvenção na ação de usucapião. Todavia, como preceitua o art. 304 do CPC, "é lícito a qualquer das partes argüir, por meio de exceção, a incompetência (art. 112), o impedimento (art. 134) ou a suspeição (art. 135)".

A exceção de incompetência do juiz é regulada pelos arts. 307 a 311 do CPC, e, obviamente, trata-se somente da incompetência relativa. Não é lícito ao juiz, ainda, declará-la de ofício. Incompetência absoluta, por sua vez, não é argüida por exceção, devendo ser alegada preliminarmente na contestação, ou declarada ex officio pelo juiz.

Uma vez que a ação de usucapião de terras particulares é ação real imobiliária, e nestas é competente o foro da situação do imóvel, recaindo o litígio sobre direito de propriedade ou servidão, a competência é funcional, e não territorial, logo, absoluta, não podendo ser modificada. Tratando-se, entretanto, de ação de usucapião de direito real sobre a coisa alheia que não o de servidão, faculta-se a opção do art. 95 do CPC.

Pode, também, acontecer do juiz estar impedido ou suspeito para dirigir o processo. Diz o art. 134 do CPC:

Art. 134. É defeso ao juiz exercer as suas funções no processo contencioso ou voluntário:

I - de que for parte;

II - em que interveio como mandatário da parte, oficiou como perito, funcionou como órgão do Ministério Público, ou prestou depoimento como testemunha;

III - que conheceu em primeiro grau de jurisdição, tendo-lhe proferido sentença ou decisão;

IV - quando nele estiver postulando, como advogado da parte, o seu cônjuge ou qualquer parente seu, consangüíneo ou afim, em linha reta; ou na linha colateral até o segundo grau;

V - quando cônjuge, parente, consangüíneo ou afim, de alguma das partes, em linha reta ou, na colateral, até o terceiro grau;

VI - quando for órgão de direção ou de administração de pessoa jurídica, parte na causa.

Parágrafo único. No caso do n. IV, o impedimento só se verifica quando o advogado já estava exercendo o patrocínio da causa; é, porém, vedado ao advogado pleitear no processo, a fim de criar o impedimento do juiz.

Quanto à suspeição, diz o art. 135:

Art. 135. Reputa-se fundada a suspeição de parcialidade do juiz, quando:

I - amigo íntimo ou inimigo capital de qualquer das partes;

II - alguma das partes for credora ou devedora do juiz, de seu cônjuge ou de parentes destes, em linha reta ou na colateral até o terceiro grau;

III - herdeiro presuntivo, donatário ou empregador de alguma das partes;

IV - receber dádivas antes ou depois de iniciado o processo; aconselhar alguma das partes acerca do objeto da causa, ou subministrar meios para atender às despesas do litígio;

V - interessado no julgamento da causa em favor de uma das partes.

Parágrafo único. Poderá ainda o juiz declarar-se suspeito por motivo íntimo.

Configurando caso de impedimento ou suspeição, o réu poderá oferecer a competente exceção, nos termos do art. 304 do CPC, processando-se a mesma conforme o disposto nos arts. 312 a 314 do mesmo diploma legal.

As decisões proferidas nas exceções são de caráter interlocutório, logo, atacáveis por agravo, no prazo de dez dias (art. 522 do CPC).

O réu poderá alegar na contestação toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna o direito do autor, especificando as provas que pretenda produzir (art. 300).

Aplicando-se subsidiariamente o art. 272, parágrafo único, do CPC, uma vez apresentada a contestação, o processo prosseguirá o rito ordinário. Apenas os réus certos, citados por edital ou com hora certa, terão direito a curador especial no caso de revelia (art. 9°, II, do CPC).

Na ação de usucapião se forma litisconsórcio necessário simples, e não unitário, uma vez que a sentença proferida poderá não ser uniforme para todos os réus.

É possível o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 330 do CPC.

4. A atuação do Ministério Público.

A intervenção do Ministério Público, atuando como custos legis, é obrigatória em todos os atos do processo, nos termos do art. 944 do CPC.

Dispõe o art. 83 da Lei Processual: "Intervindo como fiscal da lei, o Ministério Público: I - terá vista dos autos depois das partes, sendo intimado de todos os atos do processo; II - poderá juntar documentos e certidões, produzir prova em audiência e requerer medidas ou diligências necessárias ao descobrimento da verdade".

Continua o art. 84: "quando a lei considerar obrigatória a intervenção do Ministério Público, a parte promover-lhe-á a intimação sob pena de nulidade do processo". Essa intimação será feita pessoalmente, nos termos do art. 236, § 2°, do CPC. A falta da intimação acarretará na nulidade, ao contrário do falta da intervenção.

Não poderá o Ministério Público atuar na mesma lide como fiscal da lei e curador especial, face aos princípios da unidade e indivisibilidade, consagrado no § 1° do art. 127 da CRFB.

Conforme estabelece o art. 499 do CPC, "o Ministério Público tem legitimidade para recorrer assim no processo em que é parte, como naqueles em que oficiou como fiscal da lei". Atuando como parte, poderá intentar ação rescisória em qualquer dos casos do art. 485 do Estatuto Processual.

5. A sentença e o registro respectivo.

A sentença de procedência da ação de usucapião é declaratória, pois declara direito preexistente, constituído no momento em que o prescribente reuniu todos os requisitos legais.

"A sentença, que julgar procedente a ação, será transcrita, mediante mandado, no registro de imóveis, satisfeitas as obrigações fiscais" (art. 945 do CPC). O registro é de suma importância, pois é ele que dá publicidade à aquisição do imóvel, resguardando a boa-fé de terceiros, assegura a continuidade do próprio registro e possibilita o exercício do ius disponendi por parte do usucapiente.

Ressalta-se que a sentença exarada no processo de usucapião não é título constitutivo do direito do usucapiente, mas título para transcrição (melhor seria registro, ex vi arts. 167, I, n. 28; 168 e 226 da Lei de Registro Públicos - Lei 6.015/73) no Registro de Imóveis, por força do disposto no art. 550 do Código Civil e no art. 945 do CPC.

A sentença deve declarar o domínio do autor, sob pena de nulidade. Os requisitos da matrícula devem constar do mandado judicial (art. 226, CPC), que terá por base a sentença. É fundamental que a sentença descreva o imóvel, mencionando suas características, como perímetro, área, confrontações e localização exata.

Como a ação de usucapião é dirigida, em princípio, contra todos (ver art. 942 do CPC, redação dada pela Lei 8.951/94), sua sentença de procedência é oponível erga omnes. Como nela se forma litisconsórcio necessário passivo simples, e não unitário, a sentença pode ser diferente em relação aos vários litisconsortes.

A sentença de improcedência da ação de usucapião faz coisa julgada material, porém nos limites da lide e das questões na mesma decididas.

Polêmicas surgem quanto os efeitos do direito adquirido pelo usucapião. A maioria dos estudiosos, como Lenine Nequete, Washington de Barros Monteiro, Tupinambá Miguel Castro do Nascimento, Caio Mário da Silva Pereira, Natal Nader e Orlando Gomes, defendem que o direito adquirido opera retroativamente à data do início da posse. José Carlos de Moraes Salles enumera as conseqüências desse entendimento:

I - Os acessórios (e rendimentos) dos direitos reais adquiridos por usucapião se transferem ao usucapiente, por força do disposto no art. 167 do Código Civil, segundo o qual "com o principal prescrevem os direitos acessórios". Por isso, os frutos colhidos ou recebidos ficam legitimados, passando ao prescribente as servidões relativas ao bem usucapido e as suas acessões naturais e civis. Ressalte-se que, não fosse o efeito retroativo aludido, o usucapiente estaria obrigado a restituir - se estivesse de má-fé - os frutos recebidos (art. 510 do CC), os frutos pendentes (art. 511) e os que deixou de perceber, por culpa sua (art. 513 do CC). II - Os direitos reais constituídos pelo usucapiente durante o transcurso da posse ad usucapionem são considerados válidos, ou melhor, se convalidam, como se usucapião já se houvesse consubstanciado ao tempo em que se verificou aquela constituição. III - Os direitos reais constituídos pelo proprietário anterior, ou seja, por aquele que foi atingido pelo usucapião, não podem ser contrapostos ao usucapiente, se não tiverem sido estabelecidos anteriormente ao começo da posse.

Outra corrente defende que os efeitos do direito adquirido pelo usucapião retroagem apenas ao momento em que todos os seus requisitos se reúnem. Apesar de juridicamente mais correta essa posição, suas conseqüências frustariam a eficácia do instituto, motivo pelo qual filio-me à primeira corrente.

Moraes Salles lembra, ainda, alguns efeitos gerados pelo usucapião:

1. Tratando-se de direito indivisível, como acontece, por exemplo, com as servidões, a aquisição, mediante usucapião, por um condômino aproveita aos demais.
2. Por outro lado, firmando-se coisa julgada no que concerne ao usucapião, não mais será possível reivindicar-se o bem usucapido, a menos que o reivindicante não tenha sido parte na ação declaratória respectiva, porque não citado nos termos do art. 942 do CPC. Estabelecida a coisa julgada, só pela ação rescisória (art. 485 e ss. do CPC), se cabível, será possível guerrear a sentença ou o acórdão rescindendo.
3. Alguns autores entendem, ainda, que, ficando consolidado o título que lhe serviu de fundamento, o usucapiente será tido como sucessor do outorgante do título consolidado, de modo que ficará responsável, para com o outorgante, pelas obrigações derivadas do título. Destarte, se pelo título se estabelecera a compra do bem que veio a ser usucapido, estaria o prescribente obrigado a pagar ao vendedor-outorgante o preço respectivo, se não o fez anteriormente. De outra parte, se o título versara sobre doação com encargo, o usucapiente não poderia deixar de cumprir os ônus e condições impostos pelo doador.

O recurso cabível da sentença na ação de usucapião é a apelação (art. 162, 1°, e art. 513 do CPC). Por constituir a ação, quase sempre, litisconsórcio passivo necessário simples, o prazo geralmente é de 30 (trinta) dias, por força do art. 191 do CPC. Se a apelante for Fazenda Pública, observar o disposto no art. 188 do Estatuto Processual. Nesse caso, observar o reexame necessário disposto no art. 475 do CPC.

Segundo o art. 945 do CPC, a sentença só será transcrita depois de satisfeitas as obrigações fiscais. Essas obrigações não se referem ao imposto de transmissão, pois o usucapião trata-se de modalidade originária de aquisição, e nem há qualquer outro tributo na legislação pátria que enquadre na situação. Todavia, se porventura for instituído tributo que incida sobre o fato, a transcrição dependerá de sua quitação.

Como a sentença em ação de usucapião é declaratória, dela não cabem embargos à execução.

O usucapião é acima de qualquer outra coisa um dos institutos jurídicos que mais refletem a proteção dada pelo Direito à propriedade.

Não a propriedade improdutiva, inutilizada, que só acarreta no aumento dos problemas sociais do Brasil e contribui para um desigualdade social ainda maior, mas a propriedade que realmente cumpre sua função social.

Por isso foi dito que o instituto não fere os princípios da justiça e da eqüidade, ao contrário, incentiva a utilização da propriedade, e privilegia os que assim agem. Ele transforma uma situação factual em direito, dando estabilidade e segurança à propriedade que observa sua utilidade social.

O observância do cumprimento da função social da sociedade tem tido maior repercução nos últimos tempos, quando uma consciência maior da população tem exigido providências do Estado no sentido de propiciar uma distribuição de riquezas mais justa. Ainda caminhamos devagar, mas podemos perceber que já tem sido tomadas providências nesse sentido, como é o caso da nova sistemática criada para o ITR, Imposto Territorial Rural, que beneficia a propriedade produtiva, tornando os latifúndios improdutivos uma carga pesada para o proprietário, e não um investimento interessante como outrora.

Para percebermos quão importante é o usucapião para a nossa sociedade basta imaginarmos como seria sem esta previsão legal. Primeiramente, como já dito, beneficiar-se-íam aqueles proprietários que não utilizam de sua propriedade, tornando o direito de propriedade em supremacia à justiça, e o interesse particular superior à sociedade como um todo. Depois, agravaria um problema que surpreendentemente atinge o povo de um país da extensão do Brasil, que é a falta de moradia.