As Novas Regras de Condomínio Com o Novo Código Civil

Valter Vinicius Souza Santos

RESUMO

As multas condominiais sempre foram confundidas com as multas de mora pelo inadimplemento nas relações de consumo. Ao que parece, essa confusão estendeu-se ao Código Civil de 2002. Contudo, com um estudo pormenorizado nas legislações sob conflito, o Código Civil e a Lei de Condomínio, percebesse que o resultado prático poderá ser facilmente resolvido, evitando-se demandas infundadas, simplesmente porque o novo código não revogou a lei de condomínio e, suas regras deverão ser obedecidas pelo principio que dá valor ao ato jurídico perfeito das convenções de condomínio elaboradas na vigência da lei anterior.

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Neste fim de semana, entrou em vigor o novo Código Civil Brasileiro[1], e com ele, também surgiu inovações que, num primeiro momento, causaram espanto e perplexidade ao usuário final da legislação, o cidadão brasileiro.

Mais precisamente, as regras que alteram a aplicação da Lei de Condomínio[2], principalmente porque estas, mudam um tópico que representa grande divergência entre condomínio e condômino, qual seja, a multa pelo inadimplemento da taxa de condomínio, multa de mora, multa pela demora.

Num primeiro olhar, desatento e afoito, percebe-se que o novo código obriga as convenções de condomínio a adaptar-se á exigência da Lei e com isso, reduzir a multa que era de até 20% para até 2%[3]. Tempos modernos, inflação estabilizada e regras de consumo á parte, o percentual de inadimplência nos condomínios, que em alguns casos extremos chegam a mais de 20%, irá fatalmente crescer se a redução for aplicada assim como parece. Mas não é.

Dentre as regras de convivência em sociedade, o legislador brasileiro houve por bem em disciplinar o “como” fazer uma lei. Encontramos uma referencia disto na própria Constituição Brasileira[4] que determina o procedimento e as regras necessárias para a elaboração de um ato normativo, lei, medidas provisórias, etc, principalmente para não criarmos aberrações e confusões legislativas que desprestigiariam o ordenamento nacional, já bastante cambaleante. E deste, surgiu Lei Complementar[5], que exige quorum qualificado, dispondo que toda a legislação nova que vier a revogar a legislação anterior, deverá, expressamente, ou seja, dizer qual lei deixou de ser aplicada. E pasmem, o novo Código Civil não disse nada em relação à Lei de Condomínio. Revogou o Código Civil anterior e parte do Código Comercial[6].

Mas, dentro da própria legislação brasileira, existe outra norma, que disciplina a introdução ao código civil, estabelecendo como regra, que em caso de haver o que agora passa a existir, uma lei nova disciplinando o que uma lei antiga já disciplinava, sem tê-la revogada expressamente, deve-se respeito à lei nova[7], principalmente quando esta encontrar incompatibilidade com a anterior. Porém, isso não quer dizer que as convenções de condomínio devam ser alteradas, pois esta mesma norma garante o direito ao ato jurídico perfeito[8], as convenções de condomínio, por terem sido elaboradas na vigência de lei que a regulavas e portanto, sendo estas válidas, perfeitas e acabadas. Ao passo que, a partir de 11.01.2003, as novas convenções a partir desta data, serão redigidas com as alterações trazidas pelo novo estatuto civil.

Mais uma vez, uma boa leitura dará base para segurar a inadimplência, pois o legislador deixou ao desejo das partes a liberdade de fixar o valor de juros de mora. Isso porque no antigo código, o limite era de 6% ao ano[9], não podendo ser superior ao dobro[10]. E no atual, fica ao critério das partes estipular o valor dos juros moratórios mensais[11]. Assim, as novas convenções poderão limitar a multa de mora em até 2% e usar como viés da balança juros de mora de 2%, 3%, 4%, e assim por diante, ao mês, para repelir a inadimplência.

Não se trata nenhum tipo de terrorismo ao bolso do condômino, pois o que se esta cobrando é uma penalidade pela sua displicência com os demais condôminos que contribuem para com as despesas do condômino. O condomínio não está em busca de lucro, mas apenas rateando as despesas.

Assim, espera-se que dúvidas como estas não venham a inundar o judiciário, eis que as convenções existentes estão protegidas pelo ato jurídico perfeito que as elaboraram, e, as novas convenções possuem argumentos suficientes para sua aplicação.