Controvérsias
sobre o Novo Código Civil
Magnífica
tem sido a discussão sobre os efeitos do Novo Código Civil (Lei nº 10.406),
em vigor desde 11.01.2003. As inúmeras inovações têm causado grandes discussões
para interpretar as novas regras do cidadão comum. Esses estudos são imensamente
benéficos pois trazem a discussão temas que a muito eram restritos aos círculos
especializados dos profissionais de direito. O Novo Código, avivou o brasileiro,
assim como fez o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), amadurecendo-o
para as regras da sociedade civil. Um dos muitos pontos de discussão, trata
da figura do fiador de locatários de imóveis residenciais, principalmente.
Os
contratos de locação prevêem a figura do fiador como forma de assegurar
o cumprimento das obrigações assumidas pelo inquilino/locatário, perante
o locador, pelas prestações e danos ocasionados quando do uso do imóvel
locado.
Essa
garantia era, na maioria das vezes limitada ao tempo de vigência do contrato
de locação. Como em muitos casos os contratos evoluem por prazos superiores
ao ajustado, vigendo por prazo indeterminado, fica excluída a garantia do
fiador daí em diante. Nesses casos, seguindo as regras da Lei do Inquilinato
(8.245/91, art. 40, I) o locador poderia exigir novo fiador.
Mas,
assim como era difícil encontrar o primeiro, mais difícil ainda seria localizar
os subseqüentes fiadores daqueles locatários que não conseguiam renovar
sua fé perante aos fiadores iniciais. Passaram então, os contratos de locação,
a expressar, ainda que unilateralmente, em entrelinhas, que a garantia prestada
pelo fiador se estenderia além do prazo contratual, em perfeição com o art.
39 da Lei do Inquilinato, pelo prazo indeterminado, amarrando- o fiador
até o momento da entrega das chaves.
Ocorre
que a modalidade Fiança, é um instituto trazido do Código Civil de 1916,
renovado pelo Novo Código Civil de 2002, que traz uma nova regra. Quando
o contrato, neste caso de locação, estiver vigendo por prazo indeterminado,
poderá o fiador se eximir dessa obrigação, notificando o locador do imóvel,
ficando responsável por apenas 60 dias a mais, após a notificação (art.
835).
Embora
no art. 2.036, expressamente constar que as regras de locação de imóveis
urbanos continuarão sendo sujeita a lei especial (Lei do Inquilinato) as
regras da garantia da Fiança são as do Código Civil.
Esse
tipo de inovação fará com que contratos não mais sejam renovados automaticamente
por prazo indeterminado, ante a possibilidade da saída do fiador, o que
trará insegurança ao locador que para isso terá que redigir um novo contrato
a cada vencimento, necessitando redigir sempre um novo contrato, ou, estipular
prazos maiores de vigência. Resta saber como o mercado imobiliário vai reagir
a essas mudança.
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Valter Vinicius Souza Santos, é advogado em Maringá (PR).
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