Ano VIII Nº 75 - junho de 2004
COMO A INADIMPLÊNCIA EM CONDOMÍNIOS PODE COMPROMETER O FUTURO DO EMPREENDIMENTO
Rômulo de Gouvêa (*)
O Novo Código Civil veio trazer uma esperança para o proprietário de apartamento adimplente, ou seja, aquele que é pontual e zeloso de suas obrigações perante a comunidade em que vive, no sentido de aliviar as taxas de rateio de despesas de condomínio.
Ocorreu, entretanto, que os administradores de condomínios não entenderam plenamente a intenção do legislador do Novo Código que trouxe ferramentas para estancar a sangria financeira no caixa do condomínio (cerca de 153% em um ano conforme planilha econômica abaixo), causado pela inadimplência estimulada pela Lei 4.591/64. Esta lei que foi editada em uma época em que não havia inflação (43 anos atrás) ondeconsta uma multa fica de 20% ao inadimplente.
Com o advento da inflação no Brasil, este percentual de multa tornou-se ineficaz e ao contrário de inibir a inadimplência, estimulou o calote no condomínio, pois o condômino inadimplente paga sua dívida com a taxa única de multa de 20%, seja um dia após o vencimento ou 365 dias depois, a multa é fixa, não cumulativa e nem pro-rata dia. Este fator re-troalimenta a crescente taxa de rateio das despesas condominiais entre os condôminos adimplentes. Tornando-se um financiamento a custo baixo para o inadimplente, cujo ônus é exclusivo dos adimplentes.
O Novo Código Civil veio com o objetivo de restabelecer as finanças condominiais, pois as taxas condominiais no Brasil hoje já atingem 50% do valor do aluguel e a projeção futura, pela AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) e do SECOVI-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) é em 10 anos esta taxa condominial superar o valor do aluguel (dados publicados em 7/3/2004 na Folha de São Paulo e fornecidos pela AABIC e SECOVI-SP). (veja anexo).
Ocorre que a aplicação da Lei 4.591/64 continua sendo sustentada por alguns operadores do direito, iludidos com esta cifra de 20% prevista em algumas Convenções de Condomínio. A alegação é que a Convenção é ato jurídico perfeito, embora a jurisprudência tenha já pacificado contrariamente esse entendimento. A continuar esse pensamento estaremos diante da falência, a curto prazo, de um grande negócio no Brasil: o mercado imobiliário condominial. O vilão deste triste episódio tem nome e endereço: inadimplência, e endereço é o condomínio.
Outra interpretação errônea foi a aplicação parcial do Novo Código Civil, com o § 1o do Art. 1336, que reduziu a multa ao inadimplente de 20% para 2% e a não flexibilização da multa de 1% e; ato contínuo, o desprezo do artigo n o 1.337 seguinte, do NCC, que cria justamente mecanismos de equilíbrio financeiro aos condomínios, proporcionando ao administrador ferramentas para neutralizar a inadimplência e a saúde financeira do caixa.
A mudança de paradigma que trouxe o Novo Código Civil – da liberdade e o exercício pleno da cidadania – não foi assimilado pelo administrador e pelo operador do direito, como deveria e não foi transmitida para o condômino que paga o preço da desinformação.
Urge a conscientização que o inadimplente reiterado não pode ter mais a complacência da lei antiga que estimulava a inadimplência, como ocorreu durante toda a vigência da Lei 4.591/64. A ilusória multa de 20%, ao inadimplente, em muito contribuiu para este fato, pois é aplicada integralmente em atrasos no pagamento da taxa em atrasos de apenas 1 dia, da mesma forma que é aplicada por atrasos de 365 dias seguidos. E nesses casos o juro fixo em 1%. Esta matemática redunda em uma correção média anual da dívida em cerca de 1,5% ao mês; o que em uma economia inflacionária funciona de forma desastrosa no caixa do condomínio e bastante favorável ao bolso do inadimplente.
O Novo Código Civil eliminou esta defasagem. A Convenção de Condomínio recebeu poderes para estabelecer juros reais, por exemplo: 0,33% ao dia para o inadimplente. Pode a Convenção do Condomínio ainda estabelecer multas de 1 a 5 taxas de condomínio ao inadimplente reiterado, conforme ficar convencionado e aprovado por ¾ dos condôminos.
O legislador proporcionou aos co-proprietários de um Condomínio o poder de administrar o patrimônio comum, defendendo-o de ataques inflacionários, e isso pode ter assustado quem não estava acostumado a exercer plenamente seu direito de cidadania.
É dever da mídia e dos operadores do direito estimular o exercício da cidadania, principalmente do condômino, porque aí está a defesa de seu patrimônio e também do negócio condominio residencial no Brasil, antes que este capital também seja aplicado fora do país.
Resta unicamente que seja aplicado corretamente o estatuto que devolveu ao povo o poder de decidir sobre seu patrimônio imobiliário – O Novo Código Civil.
(*) Rômulo de Gouvêa - Advogado, Administrador de Empresas - Professor do CPT – Centro de P.Técnicas.
Rômulo de Gouvêa www.consultoriacondominios.com.br
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